感受繁荣
http://www.syinfo.com.cn 2010年02月09日 10:42:01 来源：时代商报
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核心提示:高楼林立，商铺成群，都市的繁华已然冲淡了我们记忆中那座灰头土脸的城市，我们因此对这座洋溢着活力与希望的城市倍加眷恋。生活在这座城市里的居民心存感激，他们不必背负房价重负，不必饱尝蜗居之痛；运营于这座城市中的房地产商是幸福的，他们在享受丰厚商业回报的同时，又因为塑造国际化都市形象的功勋而备受尊重。
这是属于房地产业的黄金十年。
高楼林立，商铺成群，都市的繁华已然冲淡了我们记忆中那座灰头土脸的城市，我们因此对这座洋溢着活力与希望的城市倍加眷恋。生活在这座城市里的居民心存感激，他们不必背负房价重负，不必饱尝蜗居之痛；运营于这座城市中的房地产商是幸福的，他们在享受丰厚商业回报的同时，又因为塑造国际化都市形象的功勋而备受尊重。
屈指数来，十年前活跃在沈阳房地产市场的开发企业大多消失在茫茫商海之中，格林豪森常务副总弓超用“大浪淘沙”来形象市场格局的变化。十年间，沈阳楼市已然从鱼龙混杂成长为市场化规范运营的房地产市场，那些曾希冀“空手套白狼”的房地产商也永远成为了沈阳房地产业的历史。
草莽英雄的消失
十年前，用200万元资金可以启动亿元房地产开发项目，沈阳地产界资深策划人士叶烈评述，“当时市场管理法规制度还不健全，有开发商直接用土地抵押贷款来支付土地使用金和先期开发投入，实际上，开发商只是象征性地交纳土地拍卖保证金，并无其他投入，称其为‘空手套白狼’毫不为过。”
这种“零成本”开发模式造就了一批草莽英雄的出现，他们通过“钻空子”在转嫁开发风险后攫取着高额利润。更重要的是，开发商与消费者在楼市方面的信息不对称使得“空手套白狼”者更有机可乘。在世纪之初，大量房产交易投诉被送至沈阳市消费者协会的案头，房地产商的整体形象遭受挫伤。“一条臭鱼腥了一锅汤。”弓超急切希望市场上的那条臭鱼被清除掉，格林豪森骨子里不想做那种捞一票就走人的企业。
2001年，沈阳房交会开始进入历史舞台，躺在锅里的“臭鱼”无处藏身。在相关法规制度暂时无法健全的情况下，大型交易平台的搭建对于推动产业良性发展起到了重要作用，消费者可以通过交易平台“零距离”接近更多的开发商，其积极之处在于加强了消费者对楼市信息的把握能力，也促使那些立志于在房地产业大展鸿图的开发商致力于提升产品品质。对于房地产开发企业，消费者获得了用脚投票的权利，哪家参展商门庭若市，哪家参展商又门可罗雀，一目了然。
此后，各项涉及土地、开发法规的颁布和贷款规则的细化，则彻底堵死了房地产开发投机者的门路，沈阳房地产业完成了第一轮洗牌，走上市场化之路。在市场化模式下，草莽英雄在房地产业消失殆尽，而类似于格林豪森的优质开发商则获得更大的发展空间。
此后，健康的沈阳房地产市场和政府高效率的招商引资吸引了全国各大开发商的关注，当前，香港地区提名前10位、内地排名前20位的开发企业均已落户沈阳。“现在，没有几千万资金，是没有资格参与到房地产开发中来的。”叶烈说。
数据显示，沈阳市当前具备房地产开发企业资质的企业共有984家，其中具备一级资质的房地产开发企业3家，具备二级资质的房地产开发企业54家，具备三级资质的房地产开发企业224家。
沈阳楼市的吸引力
有这样一组数据值得我们关注：2001年沈阳市完成房地产投资64亿元，在全国15个副省级城市中位列第十；2009年沈阳市预计完成房地产投资超过1150亿元，约是2001年的18倍，近三年来沈阳房地产开发投资始终在全国15个副省级城市中名列榜首。
在这个容易让人倦怠的严冬时节，远洋地产售楼处依然吸引着络绎不绝的客户，每天的销量都保持在三套左右。“这足以说明沈阳当前楼市需求远未饱和。”远洋天地（辽宁）有限公司营销总监王军分析，而以沈阳的区域位置判断，这种需求将在很长一段时期内持续下去。
格林豪森的售楼员恐怕难以度过一个舒适的春节了，来自消费者的购买热情促使他们在节假日仍要坚守在销售岗位。
从2003年起，沈阳商品房销售面积开始呈现大幅增长之势，当年开盘的格林梦夏取得了梦幻般的销售业绩。弓超分析，这是沈阳房地产商开始尊重市场需求的结果。要知道，2000年时沈阳人均居住面积仅17.4平方米，比当年全国平均水平还要低3平方米，但如此庞大的大众住宅市场却被追求单位利润的开发商所忽视，而他们潜心开发的高档住宅在当时显然是供大于求了。
自2001年起的连续三年，来自众多购房者对中小户型的需求通过房交会反馈到开发商那里，开发商不得不注重大众住宅市场，开发重心随之转移。此后的事实证明此次转向的正确，从2004年至2007年，沈阳商品房销售面积每年增幅在15%～25%之间；2009年1－8月份，尽管受国际金融危机影响，沈阳商品房合同备案面积同比仍增长了9.72%。
持续增长的销售面积充分展示了沈阳楼市的需求，对于这样一个市场份额逐年增加的楼市，又有哪家开发企业不为之心动呢？而沈阳作为东北区域中心城市，其天然具有对周边精英人群的吸引力，这是市场继续扩大的保证，调查显示当前沈阳有接近三分之一的购房者来自外埠，且这一比例正呈现逐年增大的态势。
当然，除却市场需求，房价优势也是开发商所必须关心的重点。经过连续十年的缓步健康增长，沈阳的房价才在去年11月份突破每平方米4000元关口，与全国其它副省级城市相比，仅高于长春，排名倒数第二位。
即便是在国际经济危机影响甚重的2008年，沈阳房价仍保持了稳中略升的局面，这令王军颇感欣慰，“以沈阳的区位优势和当前的房价指数判断，沈阳的房价将在下一个十年中继续保持稳中有升的态势。”
而根据房交会近两年来的反馈，沈阳楼市在保持刚性需求的同时，改善型需求开始释放。“今年将有大批高档住宅上市就是对市场的回应。”叶烈称，开发商对消费者需求变化极为敏感，在投资上也很能放开手脚。
竞争加剧的房地产业
王石曾经说过，“阿猫阿狗都在赚钱的时代，肯定显示不出优秀品牌企业的优势。”对沈阳房地产业而言，阿猫阿狗的时代正在过去，万科、中海、保利、金地、格林豪森……无论是外埠开发商或是本土开发企业，都在沈阳楼市里塑造着品牌，钻研着品质。
十年前，在沈阳搞房地产开发赔钱几乎是不可想象的，但这一幕却在2008年底的沈阳楼市中出现，部分开发商面临着销量急剧下滑、资金链紧绷的窘境，而同样遭遇国际金融危机，那些品牌开发商的日子却显然好过得多，品牌已经成为消费者购房的重要参考指标。
2003年，沈阳大众住宅时代刚刚开启之时，市场上的中小户型供不应求，几乎没有任何挑选余地的消费者在卖方市场里随波逐流，而这也正是因为投诉纠纷频发的重要原因，所有质量问题都是在入住后才被发现。
现在情形发生了变化。沈阳某开发商抱怨消费者越来越挑剔，“购房合同中注明有外墙保温，但并没有说必须是外墙保温，建设过程中有一栋做了外墙内保温，结果交房时有购房者不依不饶，说保温材料放到内墙占用了室内面积。”抱怨归抱怨，他最终还是向消费者做出了价格上的让步。消费者和开发商就好比是夫妻，只不过十年前双方生活在封建社会，休妻与否的权利在男方；现在，双方生活在现代社会，恋爱自由、婚姻自主，消费者虽然仍是女方，但已经享有了“一脚踹掉男方”的权利。
沈阳房地产市场形成的开放式竞争格局使得房地产开发商正在承受着越来越大的压力，土地竞拍时的较量、产品设计时的考量、营销策略的比拼，哪一项都不容忽视，稍有不慎便会满盘皆输。有数据显示，香港联祥已经成为沈阳楼市中最大的销售代理公司，其崛起固然有自身付出的辛苦，同时也得益于市场营销中激烈的竞争，自身营销人才匮乏使得开发商不敢以身涉险，因为市场的优胜劣汰的规则不会对任何人讲情面。“市场上产品增加，房地产商竞争加剧，使得策划销代公司迅速在沈阳崛起。”叶烈说，而这种竞争在未来只会更加激烈，不会舒缓，因为对于沈阳这块稳定健康发展的房地产市场，谁也舍不得放手。
面对消费者越来越挑剔的眼光，开发商丝毫得罪不得。沈阳的人均居住面积在2008年已经达到全国平均水平，接下来改善型住宅将成为市场主要需求，改善型住宅与刚性需求相比，显然对环保、物业、景观、户型、容积率等一系列指标提出了更高要求，总之是“不好侍候”，因为人家买房子是为了“住得更好”。
文章来源：时代商报 记者 陈铁
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