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   春节过后，在短短的两个月内，楼市的突然“变脸”，其实是利益集团和被利用一族共同导演和精心策划的一场阴谋而已，而至于谁是利益方？谁是被利用一族？往往也很难界定，但从假按揭的程度和退房潮的规模看，这场闹剧完全是利益人结伙制造了的暖春假象。 

  首先是渲染所谓“小阳春”的假象声势，然后是迷惑银行制造假按揭，最后迎来开发商回购的退房潮而收场，“三步曲”的落幕，意味着开发商成功完成了从银行套现的目的。

  其实房地产市场在交易过程中，退房是一件十分正常的现象，但近来北京市场能有高达    &20%以上比例急剧频繁的退房潮现象，足以说明了离了谱的不正常，由假按揭演变出退房潮的结果是开发商成功套现，银行遭遇绑架，随众购房者被忽悠套牢，御用专家完成主子的任务后华丽转身。

  不妨我们深度剖析假按揭的实质，开发商利用本单位或相关人的身份证，在银行审贷不严密的默契中，在实际没有收取首付款的情况下，套取了银行高比例的按揭放款，甚至有的银行在没有办理房地产交易市场产权证的情况下，就为“假购房人”办理了抵押手续，这样，开发商不能总让“按揭人”背负着银行的按揭贷款债务，于是，名曰“退房”实则“更名”的退房潮便产生了，往后的日子只是开发商用银行房贷的按揭款的一部分，逐月付给银行月供而已。

 通过这样的“购房人”名头转移，开发商在套取了银行8成的按揭款项后，实际的交易结果就又重新回到了原点，而开发商期望日后择机卖房，如果房价涨了就顺利出手，跌了就有可能逾期还贷甚至停止还贷，形成银行的不良资产，结果银行日后的潜在危机一直潜伏着。

   在“三步曲”中，第一步的忽悠，是为银行做假按揭埋下伏笔，也为随众购房跟进者挖好了被套牢的陷阱；第二步的假按揭才是整个阴谋策划的真实目的；而第三步的退房只是收场而已，如果不办理“退房”，极有可能让雇来的没有支付首付款的“假购房人”一旦变卦，就变成了不用缴纳首付的“真购房人”，所以，“三步曲”环环相扣步步紧跟。

  而真正因随众心理而跟进的退房，只能是那些没有获得房屋销售许可证的违规销售的部分，即所谓的以“内部认购”、“交诚意金”或“会员登记”等名目繁多进行预先违规销售的，而对于那些已经获得销售许可证的开发商，在好不容易售出房子的情况下，绝不会那么高尚好心给退房的。

楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价 

  在房展会结束后的统计数据中，我们总能看到“意向成交”这样的名词，何谓“意向成交”？其实绝大部分是在没有获得销售许可证的情况下违规预售，开发商如果获得了销售许可证，第二天就会急不可耐地与“意向成交”客户签订“房屋买卖合同”，促使其铁定成交，免得夜长梦多造成真正的退房。

    因为“小阳春”的酝酿和忽悠，使假按揭成功办理，然后房屋产权有重新回到开发商手里，通过这样的一顿折腾，个别购房者跟进了，开发商套现了，而银行日后的危机却埋下了，甚至很多开发商从抵押套现的那天起，就注定要把这个包袱甩给银行，根本就没打算还贷，而难道银行的行长和审贷人员就是傻瓜吗？绝对不是，有的银行在冠冕堂皇地喊着保增长，其实是在无所顾忌甚至私欲驱使，否则银行手里不会有那么多堆积如山的不良资产。

  去年的次贷危机并没有对中国的金融体系因房地产而感到危机，那是因为前几年来房地产的价格泡沫，实质上并没有给银行带来多大的风险，因为前几年楼市的假按揭现象还远没有现在这样猖獗，而如今的假按揭和大规模的退房潮，那将预示着银行资本已经真正进入了高房价高泡沫的楼市中去了，这是十分危险的。

  从表面上看，这轮大规模的退房潮给开发商带来了压力，其实不然，因为从内在实质上，没有谁比开发商更得意、更窃喜……

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